Come difendersi da amministratori disonesti?

Questa domanda mi è stata posta da un conoscente al Bar, davanti a una copia del Giornale di Vimercate che parlava del caso della amministratrice di Arcore che avrebbe creato nei condomini da lei amministrati un ammanco compreso tra 250.000 e 500.000 € (nei diversi articoli le cifre riportate sono un po’ ballerine).
La domanda che sorge è naturale, come possono i condomini prevenire casi del genere?

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Riparto spese per chi ne trae utilità

Buonasera sig. Parolini Teseo Mario,
navigando su interne ho riscontrato il suo portale.
Vorrei farle una semplice domanda.
Nel mio condominio c’è un cancello automatico per l’autorimessa, si è rotto la prima volta e tutti abbiamo contribuito alle spese, si è rotto per la seconda volta e idem tutti abbiamo contribuito, si è rotto per la terza volta e, idem.
Ora è rotto per la quarta volta e, io ho consegnato il telecomando all’amministratore dicendo che “lo utilizzo meccanicamente” con la chiave.
Posso? Ho devo comunque contribuire all’ennesima riparazione?? Tenendo presente che da qualche parte ho letto “chi ne trae utilità”
Grazie dell’attenzione.
Distinti saluti.
vz
YYY

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La figura dell’amministratore

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Pubblico qui una mia intervista realizzata da prontopro.it

1. L’amministrazione condominiale è un’attività di gestione sempre più complessa di una realtà già non semplice come quella del condominio. La professione di amministratore di condominio negli ultimi anni si sta rapidamente evolvendo. Con l’entrata in vigore della riforma del condominio (legge 220/12) quali sono attualmente le competenze richieste a chi svolge questa  professione?

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Lavoro straordinario e rata

Buona sera,
vi chiedo una consulenza per quanto riguarda il mio condominio. L’anno scorso sono stati deliberati dei lavori sul tetto e combinazione sono stati assegnati a dei condomini che hanno una ditta edile ma tali lavori non sono stati fatti in modo corretto.
Ora nell’ultima assemblea si è trattato di eseguire ulteriori lavori e nonostante il mio parare contrario sono stati casualmente riassegnati alla stessa ditta… Per una cifra dovuta di XXX €…
Le domande sono le seguenti:
a) non si può fare nulla per non continuare a vivere sotto questa mafia dove X condomini che lavorano per tale ditta, quindi guadagnano a dare tali lavori???
b) sono state decise 3rate da XXX € l’una . Oggi vado intanto a portare 1/3 di tale importo all’amministratore, e questo tutto arrabbiato se ne esce che devo rispettare le rate altrimenti mi pignora la casa…ma è una cosa possibile? La morosità non subentra alla scadenza del ultima rata???
Vi ringrazio e resto in attesa
Buona serata, YYY

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L’amministratore deve avvertire se l’inquilino non paga le spese condominiali?

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Buongiorno,
In occasione del recesso del contratto di locazione 4+4 da parte della mia inquilina, ho chiesto all’amministratore se era regolare con le spese condominiali e solo ora vengo a sapere che la stessa vanta un debito di 1000.00 (addirittura il saldo rata del 2014).
Ora, in considerazione che le spese, da contratto, venivano pagate direttamente dall’inquilina, è corretto che l’amministratore non mi abbia mai messo al corrente della morosità della stessa ?
Ringrazio e saluto cordialmente,
Z. C. M.

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Amianto nell’edificio di fronte

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Buonasera dottore!
Vorrei aprofittare della sua gentilezza per porle una domanda! Guardando il panorama dal mio balcone si può osservare che lo stabile che ho di fronte è coperto da ETHERNIT! Vorrei chiederle se, per caso, è al corrente di qualche direttiva regionale o nazionale inerente allo smaltimento di queste coperture e se esiste una data oltre la quale queste coperture devono essere smaltite OBBLIGATORIAMENTE.
Resto in attesa di una sua risposta, nel frattempo le porgo cordiali saluti.

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Cambio ascensore e claustrofobia

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Buonasera,
A dic.20xx in Ass.Straord. si delibera -su richiesta di un condomino disabile in carrozzina- il cambio porte interne cabina ascensore con funzionamento semi-automatico orizzontale. Le porte interne avevano una “finestra” per  vedere all’esterno.
I lavori vengono svolti dal YY al XX/XX/XX e già il 18/H  noto che le porte interne sono chiuse (senza finestra): l’operaio risponde che sta eseguendo il lavoro commissionato e che il mio problema di claustrofobia (causato per l’assenza di veduta esterna) è solo un problema di testa. Contatto  telefonicamente l’Azienda preposta ai lavori e l’impiegata mi conferma che le porte interne hanno le finestre come quelle preesistenti.
Il 19/Y a termine lavori e possibilità di utilizzo ascensore  verifico, purtroppo, che le porte sono interamente chiuse (senza veduta) e che  sono a soffietto .
Si avvisa subito l’amministratrice che tergiversa senza dare risposte esaudienti (per le porte a soffietto anziché scorrimento orizzontale dice che era stato interpellato solo il condomino disabile); inoltre  le viene richiesto preventivo per verifica  lavori (ad oggi non ancora pervenuto).
Nei giorni seguenti  contatto anche il commerciale dell’Azienda per avere il preventivo: lo ricevo e non vi sono scritte specifiche particolari sulle porte.
Il commerciale dell’impresa riferisce che da parte dell’Azienda non c’è stato alcun errore nell’esecuzione dei lavori e se c’è stata una mancanza  è da imputare al condominio che  non ha fatto richiesta specifica; quindi propone un nuovo preventivo per la modifica delle porte interne che, a parere del commerciale, deve essere a mio carico in quanto è un mio problema.
Vorrei quindi sapere  chi deve farsi carico delle spese per la modifica e, nel caso l’errore sia dell’Azienda, il percorso che il condominio deve seguire per far fare la modifica senza aggravio di costi ulteriori.
Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.

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Come posso cambiare amministratore o convocare io un’assemblea?

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Buonasera, spero mi possiate aiutare.
Ho comprato casa in una palazzina di 5 piani e di 9 appartamenti. Fino ad adesso una persona proprietaria si è occupata di fare da amministratore, regolarmente eletto durante un assemblea del 2008. Tale persona però non vive nel palazzo e durante un’assemblea di qualche giorno fa, la mia prima assemblea, non si è presentato e oltretutto ho scoperto che non ha mai reso noto nessun rendiconto annuale, che non h mai assicurato il palazzo, che non ha mai creato tabelle millesimi  e che questo suo fare latitante è una consuetudine. altro problema è che all’attivo siamo solo 4 proprietari, degli altri non abbiamo notizie perché non vivono nel palazzo e non sappiamo come reperirli.
Ho letto che noi 4 poiché rappresentiamo un sesto del valore dell immobile, possiamo indire un’ assemblea, ma come facciamo ad inviare le raccomandate ai proprietari se non conosciamo i loro indirizzi? Inoltre volevo capire, noi raggiungiamo un sesto del valore che può servire per l’assemblea ma per decidere di un nuovo amministratore dobbiamo essere i due terzi, come facciamo se i proprietari sono irraggiungibili?

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Quando l’amministratore sparisce

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Buon giorno spero possa aiutarci.
Siamo 10 condomini, avevamo un amministratore che con l’estate è sparito, cellulare staccato ecc. che, quando ancora reperbile riceveva presso uno studio condiviso con un ingegnere. Riceviamo dall ‘ingegnere una lettera nella quale ci comunica che in ns. condominio da inizio dicembre 2014 è sprovvisto di amministratore.
Troviamo velocemente un nuovo amministratore (alle prime esperienze) che viene eletto con regolare assemblea.
Si da subito da fare, invia una racc. A/R all’abitazione del ex amministratore, ove chiede il  passaggio di consegne. (La raccomandata inviata non è ancora pervenuta al destinatario, si spera a giorni a feste terminate).
Ma cosa succederà? L’amministratore sparito fino a quando va pagato? Solo per i mesi che ha lavorato? Ma non  ha mai dato le dimissioni personalmente.
A chi spetta chiudere il consuntivo dell 2014? Al vecchio? Al nuovo se mai avrà in mano tutti i documenti?
Grazie per le risposte.

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Spese dell’inquilino in condominio

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 Con la presente  le chiedo di ricevere alcune delucidazioni in merito al rapporto fra:
1) inquilino e amministratore di condominio
2) proprietario e inquilino
3) amministratore e proprietario.
Il mio quesito è il seguente:  ho un regolare contratto di locazione 4+4  nel quale al punto 4 viene indicato  quanto segue: ” le parti pattuiscono il canone annuo in eruo 6960,00 da pagarsi in rate mensili di euro 580,00 mediante bonifico bancario sul c/c che verrà indicato dal locatore, entro il giorno 1 di ogni mese, oltre al rimborso degli oneri accessori  peri ad euro 150 circa mensili che dovranno pagarsi direttamente all’amministratore del condominio,in rate anticipate, salvo conguaglio. Le singole voci di spese degli oneri accessori nonchè l’entità degli stessi potranno subire delle variazioni anche nel corso di vigenza del contratto. “,  alla luce di quanto indicato, sembra naturale che da parte dell’inquilino debba essere effettuato il pagamento del conguaglio di fine anno se a debito, ma è corretto da parte mia (inquilino) chiedere e ricevere dall’amministratore un  dettagliato elenco delle spese di mia competenza che giustifichino la cifra richiesta?
Le chiedo, inoltre, è legale che l’amministratore si rifiuti di fornirmi quanto  da me richiesto, sostenendo che deve ricevere l’autorizzazione dal proprietario?

Cordiali saluti

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Parcheggi in condominio

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Buonasera, da un anno abito in affitto in un condominio con annesso cortile condominiale. Nel suddetto cortile, non sufficiente a contenere le auto di tutti, trovano posto solo alcune auto, che pagano un affitto mensile all’amministrazione del condominio. I proventi di tali affitti vengono utilizzati per le spese condominiali, ma vengono scontati solo ai proprietari degli alloggi e non agli affittuari.
Io affittuario pago una rata mensile di amministrazione e relativo conguaglio, mentre i proprietari detraggono dalle loro spese di amministrazione i ricavi di tali affitti, per cui le loro spese sono sensibilmente più basse o inesistenti rispetto alle mie. É regolare questa procedura che io ho saputo pochi mesi fa?
Grazie per le vostre risposte.

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Quali sono i dati di sicurezza da trasmettere?

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Buongiorno,
l’amministratore ci ha chiesto un casino di documenti sulla sicurezza della nostra unità abitativa che non vorremmo dare, ma dice che la Riforma condominiale ha reso obbligatorio darli. Si può sapere quali documenti la legge impone di consegnare all’Amministratore?  Cosa possiamo fare per opporci?
Grazie.

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Quando il portiere se ne va possiamo vendere il suo appartamento?

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Nel mio condominio il portiere è appena andato in pensione ed ora molti di noi vorrebbero rinunciare al portiere e affittare o vendere il suo appartamento, anche se altri non sono d’accordo. Che maggioranze dobbiamo ottenere? Come dobbiamo fare?
Grazie per la celere risposta.

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Sono obbligato a trasmettere i miei dati e i certificati di sicurezza?

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Gentile Studio Pieffe,
l’Amministratore ha messo in bacheca un avviso con cui chiede di inviargli “in ottemperanza all’art. 1130 punto 6 le generalità dei proprietari delle unità immobiliari (NOME, COGNOME, CODICE FISCALE, DATI CATASTALI) insieme alle certificazioni attestanti la sicurezza degli impianti elettrici e gas.” Ma sono obbligato?
Grazie.

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Quando l’ex proprietario è in causa con il condominio

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Buongiorno, mi trovo in una situazione assurda.
La vecchia proprietaria di casa, quella da cui ho acquistato lo scorso anno, è ricorsa in appello in una causa contro il condominio conclusasi l’anno scorso e alla quale quindi io ovviamente non ho preso parte: si tratta del risarcimento per danni all’appartamento di cui ora io sono il proprietario dovuti a infiltrazioni di umidità, che il giudice le ha riconosciuto solo in parte.
Devo contribuire anche io alle spese legali del condominio o posso rifiutarmi? Se vince, visto che la causa riguarda l’appartamento che ora è mio, ho diritto anche io a parte del risarcimento. Più in generale, un condomino può rifiutarsi di pagare delle spese legali per cause riferite a eventi avvenuti in anni di gestione in cui lui non faceva parte del condominio?
Grazie

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Spese ascensore

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Sono appena arrivato in questo condominio dove ho scoperto (mio malgrado perchè abito al sesto e ultimo piano) che le spese dell’ascensore sono suddivise solo in base al piano, ma io sapevo che bisogna fare diversamente. Ora, tra l’altro, si pensa di sostituire anche l’argano e quindi dovrei andare a pagare un sacco. Posso rifiutarmi?
Grazie

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L’amministratore mi ha diffamato

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Nella convocazione dell’assemblea l’amministratore ha scritto a tutti che non ho pagato le spese. Ho sentito che c’è una sentenza che dice che non può farlo: posso denunciarlo per diffamazione?

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Cornicione aggettante con gronda

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Il cornicione con gronda aggettante sull’edificio condominiale è da considerarsi parte comune o la sua manutenzione/riparazione compete a chi ha il lastrico solare che, appunto, termina con detto cornicione?
Se è parte comune, potreste indicare il chiaro riferimento normativo?
Distinti saluti e ringraziamenti anticipati
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Spese di ripartizione per riparazione cancello elettrico condominiale

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E’ stato sostituito nel mio condominio il motore di uno dei due cancelli automatici.
L’amministratore ha ripartito le spese in base ai millesimi.
Visto che il cancello viene usato da tutti in egual modo, perchè usare i millesimi?
è normale o posso protestare per questo?
Grazie e saluti    Continua a leggere

Pagamento debiti dei morosi

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La costituzione di un fondo cassa deliberato a maggioranza per sanare il debito dell’anno precedente e di quello in corso, di un condomino moroso il cui appartamento è stato pignorato da altri creditori, è legittima? Oppure deve essere dleiberata a unanimità? E le spese del moroso devono essere ripartite per millesimi o in parti uguali trattandosi di un debito? Inoltre Le chiedo se l’eventuale acquirente dell’immobile all’asta deve pagare anche le spese dell’anno precedente in base all’art 63 disp att c.c. o solo da quanto acquista l’immobile? Grazie
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Doveri di un amministratore e parti comuni

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 Durante un’assemblea ordinaria, un condomino ha avanzato la proposta di acquistare una porzione di parte comune e di eseguire, in seguito, delle opere per fare rientrare la superficie acquistata parte integrante della sua unità immobiliare; l’amministratore si è defilato sostenendo che tale decisione doveva essere presa ed approvata autonomamente dai condomini. L’obiezione è questa: non vi è fra i doveri dell’amministratore quello di vigilare sulle parti comuni e sul rispetto delle norme competenti, visto che tale modifica potrebbe andare in contrasto con il regolamento edilizio comunale?
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Il decreto ingiuntivo è obbligatorio?

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Buongiorno,
ho un paio di domande .
E’ vero che l’amministratore è obbligato a fare un decreto ingiuntivo per i condomini morosi? Quanto costa e quali tempi prevede? E’ vero che per morosità fino a una certa cifra si può ricorrere al Giudice di Pace con costi e tempi molto ridotti? Continua a leggere

Riforma del condominio

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Approvata dal Senato la riforma del condominio.
In generale la riforma del condominio è molto deludente, non introduce grandi novità, spesso non fa che sancire quanto ha già stabilito la cassazione negli ultimi 60 anni.
Una persona maliziosa può arrivare a sostenere che la riforma del condominio serve solo a difendere i vecchi amministratori (perchè rallenta la possibilità di ricambio) e a favorire gli affarri di chi vende pannelli solari, riscaldamenti e telecamere (perchè abbassa le maggioranze necessarie per approvare questi lavori).
Ecco in breve le novità introdotte dalla riforma del condomino.

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Posso rifiutarmi di partecipare a un’azione giudiziaria?

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Nel mio  condominio vogliono fare causa al costruttore per vizi di costruzione che hanno causato muffa (che però colpisce solo alcuni condomini). Un condomino si può opporre anche se la maggioranza (50+1) è favorevole?

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Che maggioranza è necessaria per modificare il sistema di riscaldamento?

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Di norma le innovazioni vanno approvate con i voti della maggioranza dei condomini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’immobile (millesimi tab A), ma in questo caso la Legge 10/1991 prevede, nell’art. 26, una deroga: per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, l’Assemblea decide a semplice maggioranza.

Teseo Parolini

Come posso revocare l’amministratore?

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Buongiorno, fra pochi giorni ho la prima riunione condominiale di uno stabile in cui sono appena entrato. Per questo motivo, pur avendo già notato alcune cose poco gradevoli nell’amministrazione del condominio, non vorrei presentarmi già  con una proposta di revoca. Stasera però sono all’ordine del giorno proprio le votazioni per rinnovare il mandato dell’amministratore e non vorrei nemmeno che questo ci vincolasse troppo a lungo. Le mie domande allora sono le seguenti: quanto dura il mandato di un amministratore condominiale? Lo si stabilisce al momento dell’elezione oppure c’è una durata stabilita per legge cui occorre attenersi? Una volta eletto è possibile revocarlo prima della scadenza del mandato? Se sì, in che modo e con quali conseguenze, a livello di spese e altri oneri?
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Posso parcheggiare il motorino nel cortile?

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Buongiorno, i posti auto del condominio dove abito sono in affitto, nel mio posto c’è spazio per una macchina di piccole dimensioni e per il motorino. L’amministratore vuol farmi pagare una cifra ulteriore per il motorino, mi ha inviato una delibera del 97 che prevedeva questa decisione. Non mi posso opporre con qualche articolo di legge ?
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Come posso contestare dei lavori condominiali?

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Buongiorno,
nel mio condominio hanno appena finito di rifare il tetto, ma i lavori, secondo me e un gruppo nutrito di altri condomini, non sono stati fatti a regola d’arte. Come possiamo contestarli? Dobbiamo mandare una raccomandata all’amministratore o all’impresa esecutrice? Possiamo bloccare il pagamento dei lavori?

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