Buongiorno,
ogni volta che c’è un ponte o una festa quelli del primo piano, che hanno il giardino, fanno una grigliata e riempono il cortile condominiale di puzza e di fumi.
Ma è lecita questa cosa?
Non è possibile inserire nel regolamento una norma che lo proibisca?
Grazie

Buongiorno,
questo è un problema molto comune, che si presenta in tutti quei condomini con giardini privati.

Inizio col ricordare che, in termini generali:
1-i proprietari dei giardini privati hanno il diritto di godere del proprio bene;
2-tale diritto può essere limitato solo dalla legge e/o da regolamenti comunali e/o da una norma esplicita del regolamento condominiale.

La legge prevede una tutela contro le immissioni (rumori, calore, odori, ecc.) sia in sede civile che penale.
Per la sede civile l’art. 844 cc prevede che si possano proibire esalazioni se queste superano la “normale tollerabilità”.
Come detereminare se un’immissione supera la “normale tollerabilità”?
Per il rumore va tenuto conto:
– della rumorosità di fondo, ovvero un rumore è intollerabile se aumenta il rumore di fondo di più di 3 db;
– e della durata e periodicità del rumore (per esempio una lavatrice che ha periodicità scarsa non può essere considerata intollerabile).
Per gli odori è più difficile identificare la “normale tollerabilità”. La giurisprudenza ha stabilito che l’emissione di gas, vapori o fumi non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, dato che il giudice può decidere su elementi probatori di diversa natura come semplici testimonianze.
In genere però, anche se vi è almeno un caso in cui un giudice ha ritenuto che i fumi del barbecue fossero sufficienti per richiedere la tutela ex art. 844 cc (Trib. Torino sentenza del 10/06/2010) la giurisprudenza sembra indicare che possa essere valutato come intollerabile solo una pratica durevole e periodica.
Pertanto sembra che in caso di grigliate durante alcuni week-end è difficile che il fumo possa essere giudicato come intollerabile.

La tutela penale è data dall’art. 659 cp, ma può essere invocata solo se l’immissione è continuativa e disturba il pubblico e non una proprietà privata.

Il regolamento condominiale può limitare l’uso del bene da parte dei condomini solo se è di tipo contrattuale e se è esplicito sul comportamento che vorrebbe proibire.
A questo proposito è chiara la sentenza della Cassazione n. 23 del 07/01/2004: “sono legittime le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva del singolo condomino contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco – sì da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni…”.
Si vedano anche le sentenze della Cassazione n. 1064 del 18/01/2011 e n. 1195 del 04/02/1992.

Se una norma espressa non è contenuta nel regolamento contrattuale, vi può essere inclusa solo con voto unanime di tutti i condomini.

Teseo Parolini
https://studio-pieffe.com/
Studio Pieffe: l’amministratore condominiale
a Bellusco, Bernareggio, Carnate, Vimercate e Arcore.