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Buongiorno,
l’amministratore ci ha chiesto un casino di documenti sulla sicurezza della nostra unità abitativa che non vorremmo dare, ma dice che la Riforma condominiale ha reso obbligatorio darli. Si può sapere quali documenti la legge impone di consegnare all’Amministratore?  Cosa possiamo fare per opporci?
Grazie.


I-    La norma
La cosiddetta Riforma condominiale (L. n° 220/2012 – “Disciplina del condominio negli edifici”, entrata in vigore il 18/6/2013) ha introdotto, tra le altre cose, il punto 6 dell’art. 1130 c.c., che prevede espressamente che l’Amministratore è tenuto a
“curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.
Su almeno tre punti il novello articolo 1130 è chiaro:
1)    E’ dovere dell’Amministratore richiedere ad ogni condòmino ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
2)    E’ dovere del condòmino collaborare e quindi consegnare all’Amministratore la documentazione richiesta;
3)     E’ dovere dell’Amministratore, nel caso di mancata collaborazione da parte del singolo condòmino, ottenere in altro modo tale documentazione addebitandone i costi allo stesso condòmino.
Detto questo, chiediamoci quali debbano essere i documenti che l’Amministratore è tenuto a richiedere ai condòmini.
Come si vede l’espressione della norma “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza” è molto generica, tanto da innescare innumerevoli interpretazioni, che comportano per l’Amministratore e per il condòmino diversi oneri.
Fermo restando che sarà solo la prassi prima, e la dottrina e la giurisprudenza in un secondo e in un terzo momento, a definire tali obblighi, vediamo quattro diverse ipotesi che sono state avanzate ad oggi, a partire da quella che comporta un onere minore per Amministratore e condòmini per arrivare a quella che comporta un onere maggiore.

II-    I documenti

Ipotesi 1
Non c’è nessun obbligo.
Tale ipotesi è contenuta in un documento di CONFEDILIZIA, secondo cui “è da ritenersi che l’espressione d’interesse (“ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”) non rechi con sé alcun obbligo di produzione documentale a carico dei condòmini e, di conseguenza, che la comunicazione  concernente le condizioni di sicurezza sia da riferirsi ad eventuali pericoli riscontrabili in relazione a tali condizioni al momento di detta comunicazione.”

Ipotesi 2
Documenti relativi agli impianti termici.
Poiché la fonte che mina maggiormente la sicurezza in un appartamento è principalmente l’impianto termico (anche per la veloce usura di detti impianti e per la conseguente necessità di una manutenzione continua) diversi Amministratori si stanno indirizzando a chiedere ai propri condòmini solo i documenti relativi al buon funzionamento degli impianti termici autonomi (per il riscaldamento autonomo o anche solo per l’acqua sanitaria). Tale documentazione consiste:
•    per gli impianti di recente installazione nella “Dichiarazione di conformità dell’impianto termico” ex d.m. n. 37/08;
•    per gli altri impianti nel “Rapporto di controllo tecnico (ex D.L 192/2005)”, in tutti i casi in cui il documento è richiesto dalla Legge per sopraggiunta età dell’impianto.

Ipotesi 3
Agibilità (estremi identificativi dell’atto)
Ai sensi dell’art. 24, primo comma, del d.p.r. n. 380, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
Proprio l’agibilità, quindi, potrebbe rappresentare il documento (unico) utile ad attestare la sicurezza e quindi l’agibilità delle unità immobiliari.

Ipotesi 4
Dichiarazioni di conformità ex d.m. n. 37/08.
Raccolta delle attestazioni relative alla conformità e agli adempimenti obbligatori dell’impianto termico, dell’impianto elettrico, e della cucina a gas, poiché l’impianto non certificato o verificato deve essere ritenuto ipso iure pericoloso. In tale raccolta è incluso il “Rapporto di controllo tecnico (ex D.L 192/2005)” citato nell’Ipotesi 1.

III-    Cosa fare
L’unica ipotesi che il nostro studio non condivide è la prima, per il resto si ritiene che le altre tre siano plausibili, magari opportunatamente mixate, e che la loro applicazione dipenda in parte dal tipo di condominio. Per esempio in un edificio di recente costruzione, sicuramente è sufficiente chiedere l’agibilità.
Detto questo, sta all’Amministratore decidere che dati richiedere, nel senso che è suo compito interpretare la norma e decidere quale documentazione farsi consegnare dai condòmini, almeno fino a quando, come dicevamo, la prassi prima, e la dottrina e la giurisprudenza in un secondo e in un terzo momento, non definiranno più precisamente tale materia.
Il condòmino è tenuto ad andare incontro alle richieste dell’Amministratore, a meno che non faccia approvare in Assemblea una delibera che definisca l’interpretazione del comma 6 dell’art. 1130. Tale delibera deve aggiungere un opportuno articolo nel regolamento di condominio e deve essere presa con la stessa maggioranza richiesta per la nomina dell’Amministratore (“un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”).
In altre parole il condòmino che non desideri consegnare la documentazione richiesta può far approvare un nuovo articolo del regolamento che preveda esplicitamente quali documenti l’Amministratore debba ricomprendere nell’l’espressione “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”.
Se questa strada è considerata troppo onerosa, il condòmino che non desideri consegnare la documentazione richiesta può scegliere di mandare all’amministratore altri tipi di documentazione atti a dimostrare la sicurezza delle loro unità immobiliari (seguendo per esempio le ipotesi 1, 2 o 3), dichiarando che intenderà resistere in tribunale ad ogni ulteriore richiesta.
E’ probabile che l’Amministratore a questo punto desista dalle sue richieste.
Cordiali saluti,
Teseo Parolini

Parolini Teseo Mario
Amministratore Condominiale – Mediatore Civile e Commerciale
https://studio-pieffe.com/
Iscritto all’ANAMMI n° P019
Professione esercitata ai sensi della Legge 4/2013