La costituzione di un fondo cassa deliberato a maggioranza per sanare il debito dell’anno precedente e di quello in corso, di un condomino moroso il cui appartamento è stato pignorato da altri creditori, è legittima? Oppure deve essere dleiberata a unanimità? E le spese del moroso devono essere ripartite per millesimi o in parti uguali trattandosi di un debito? Inoltre Le chiedo se l’eventuale acquirente dell’immobile all’asta deve pagare anche le spese dell’anno precedente in base all’art 63 disp att c.c. o solo da quanto acquista l’immobile? Grazie

Buongiorno,
è corretto che lei citi l’art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile: questo articolo prevede che chi entra in possesso di un’unità immobiliare su cui gravano dei debiti condominiali è tenuto a pagare il debito relativo all’anno in corso e a quello precedente. (Tale obbligo è solidale, ovvero il nuovo proprietario può eventualmente rivalersi sul vecchio condomino per le spese dell’anno precedente, ma questo non importa al condominio).
Per anticipare il pagamento di queste spese, o per pagare il debito relativo ad anni precedenti, è legittimo istituire una cassa con una maggioranza qualificata. A questo punto si aprono due strade:
A) i debiti riguardano spese ordinarie e allora la maggioranza deve essere quella del 2° oppure del 3° comma dell’articolo 1136 c.c. (almeno il 50% della proprietà in prima convocazione oppure 1/3 in seconda convocazione) e le spese vanno spese in millesimi;
B) i debiti riguardano delle innovazioni e allora la maggioranza per approvare il fondo deve essere quella con cui tali innovazioni sono state approvate e anche la ripartizione della spesa è la medesima.

Teseo Parolini
Amministrazione condominiale Studio Pieffe